Habiter
en Pays de Condé

Susciter l’accession à la propriété à la frontière Belge

CAS N°2 – CONDÉ
Installées dans les Hauts-de-France, aux frontières de la Belgique, les communes du Pays de Condé peinent à faire venir de nouveaux ménages et redynamiser leur centre-ville. Ces communes n’échappent pas à la résidentialisation de leurs faubourgs au détriment des centres qui perdent leurs commerces et leurs habitants. La mission, lancée par Valenciennes Métropole dans le cadre du plan national de requalification des centre anciens dégradés – PNRQAD –  porte sur la réalisation de programmes en accession dans les centres des communes de Condé sur Escaut, Vieux Condé et Fresnes sur Escaut.
LE CONTEXTE

Un territoire peu attractif caractérisé par son passé minier, peine à engager sa mutation urbaine, sociale et générationnelle.

Installé en limite du département, au cœur du parc national Scarpe Escaut et caractérisé par un proche passé minier, le pays de Condé est mal connu des habitants de la région. Il regroupe des communes qui furent jadis prospère, lorsque l’extraction minière faisait vivre l’ensemble du corridor installé le long du fleuve ESCAUT, entre Cambrai et Anvers. Aujourd’hui éloigné des pôles d’activités structurants les communes de Fresnes sur Escaut, Condé sur Escaut et Vieux Condé sont rarement des lieux de destination. Le renouvellement du parc de logement se fait difficilement. Pour les habitants de l’agglomération de Valenciennes, ce territoire effraie car très stigmatisé par les ensembles sociaux présents qui abritent des ménages fragiles et d‘une grande pauvreté.

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Moi on m’a dit, plus tu t’enfonces vers la Belgique plus c’est des cas sociaux ! Quand j’ai acheté, tout le monde m’a demandé pourquoi je faisais ce choix.

Un habitant du secteur.

Pour enrayer le fort taux de vacances des logements et des locaux commerciaux ainsi que la dégradation importante de l’habitat, le PNRQAD porté par Valenciennes Métropole au travers d’une convention financière avec l’ANRU s’attache à reconstituer un tissu urbain qualitatif et attractif au centre de ces petites villes. La collectivité a souhaité mettre en place une véritable stratégie de travail pour mettre en œuvre des programmes en accession à la propriété. C’est en association avec le bureau d’étude ADEQUATION que nous avons élaboré une méthode de travail qui nous permet de mutualiser nos compétences pour accompagner l’équipe du renouvellement urbain de Valenciennes Métropole.

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Élaborer une méthode de travail avec les promoteurs / constructeurs / bailleurs afin d’assurer une variété de produits répondant au marché local.  Développer un (ou des) produits logement adaptés à nos projets en renouvellement urbain situés en centre-ville.

Vincent Amat, Chef de projet renouvellement urbain, Valenciennes Métropole.

LA MISSION

Rassembler les conditions nécessaires à l’élaboration de programmes en accession adaptés et innovants.

Cette mission se veut exploratoire dans un contexte immobilier neuf atone en Pays de Condé. Le marché est caractérisé par une offre de maisons anciennes dégradées dont les prix sont extrêmement bas. Les constructions neuves sont principalement des pavillons construits dans les lotissements en périphérie des centres.  Ce contexte ne permet pas d’envisager la mise en œuvre d’une méthode classique de consultation des opérateurs, absents du Pays de Condé. Nous présumons que les projets devront permettre de se distinguer du marché existant pour susciter l’intérêt d’acquéreurs… oui, mais quels acquéreurs et avec quel opérateur ?

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La mission, exploratoire, est évolutive pour nous permettre d’adapter la méthode au grès de l’avancement de l’étude. Pour cela, nous travaillons sur trois volets : Il nous faut tout à la fois mobiliser et fédérer les acteurs de l’immobilier, organiser les conditions de projets ambitieux (architecture, inscription dans le contexte urbain existant, performance et maitrise du cout de construction) et constituer une communauté d’acquéreurs potentiels.
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La mission se construit autour de deux temps distincts.

LE PREMIER TEMPS

Il s’articule autour du recueil de l’ensemble des éléments structurants : les freins des opérateurs, les attentes des acquéreurs potentiels, les contraintes politiques de mise en œuvre des projets, les ressources à disposition pour augmenter la réussite des programmes en accession. Ce travail s’organise à partir de nombreux entretiens, rencontres, triades d’habitants, analyse de territoire et compréhension des dynamiques qui sommeillent.

LE SECOND TEMPS

A partir du recueil des données et de la mobilisation de l’ensemble des partenaires, les projets sont engagés autour d’ateliers de coworkings pour faire émerger des propositions réalistes, maitrisées et partagées. Des habitants intéressés par la démarche sont associés aux ateliers pour faire remonter des points de vue d’usager et mobiliser autour des projets.

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DERNIÈRE ÉTAPE

La dernière étape sera une étape de formalisation des offres de logements sur les sites de projets et donnera lieu à des propositions formelles et économiques sur chaque site du PNRQAD qui seront notamment jugés par un ensemble d’habitants/usagers.

LA MISSION EST EN COURS. à suivre…

MISSION D’ASSISTANCE A MAITRISE D’OUVRAGE PORTANT SUR LA MISE EN ŒUVRE OPÉRATIONNELLE DES PROJETS D’ACCESSION A LA PROPRIÉTÉ DANS LE CADRE DU PNRQAD

MAÎTRE D’OUVRAGE

VALENCIENNES MÉTROPOLE

PLANNING D’ÉTUDE

NOVEMBRE 2016 – SECOND SEMESTRE 2018

LOCALISATION

CONDÉ SUR ESCAUT, VIEUX CONDÉ, FRESNES SUR ESCAUT

LES PARTENAIRES

ADEQUATION – Vincent Barriau – Bureau d’étude et de conseil des marchés immobiliers – Mandataire de la mission.

L’ETNOGRAPH – Nina Testut – Socio ethnologue.

CÉLINE GUYOT – Architecte urbaniste.

ICI & MAINTENANT – Benoit Charreyre -Programmation urbaine.

PANOPSIS – Dejan Kanjevac – Études de marché et sondages.