De nouveaux usages
Mise en œuvre d’une conciergerie dans un îlot d’habitation
CAS N°1 – MARSEILLE
A Marseille, dans un nouveau quartier d’aménagement, les programmes immobiliers s’organisent. Un opérateur a souhaité être accompagné en vue de la réalisation d’une conciergerie sur un programme mixte de logements. La mission qui nous a été confiée a permis de tester la capacité d’une copropriété à supporter une offre de services à destination des futurs habitants pour faciliter le vivre ensemble et accompagner la montée en puissance de ce morceau de ville en devenir.
LE CONTEXTE
Tandis que les travaux se terminent sur le quartier de la Joliette, les quais d’Arenc accueillent à leur tour les grues de levage qui annoncent avec elles la mutation en cours. Installé sur d’anciens entrepôts, un nouveau morceau de ville se dessine sous la direction de l’établissement public d’aménagement Euroméditerranée. Avec lui ce seront près de 2000 logements, 21000 m2 de commerces, 130000 de bureaux et 75000 d’équipement qui sortiront de terre d’ici 2022.
LA COMMANDE
Septembre 2016, le quartier est un vaste chantier et bientôt il devra accueillir les nouveaux habitants qui ont acheté sur plan leur appartement. Les locaux commerciaux installés en rez-de-chaussée resteront vides tant que l’attractivité de ce territoire ne lui permettra pas de répondre aux exigences de marché des commerces. Peu de commerces à proximité et de services pour répondre aux besoins des nouveaux arrivants qui seront les pionniers de ce quartier.
L’installation de la conciergerie, en rez-de-chaussée de cet îlot de 150 logements devra répondre au double objectif : pallier au déficit d’équipements, de services et de commerces dans ce temps de latence de création de la ville et de sa mise en mouvement, impulser la création d’une communauté habitante pour faciliter l’intégration des habitants dans leur nouvel environnement et renforcer le lien social de cet écosystème naissant.
LA MISSION
La mission repose d’une part sur la définition d’une offre de services adaptée au contexte et évolutive dans le temps. Et d’autre part, sur le montage juridique et économique de cette offre de services à destination d’une copropriété et de ses habitants.
Nous avons convenu d’établir in fine :
• La définition du programme de la conciergerie,
• Son mode de fonctionnement,
• Son montage économique,
• Le cadre juridique de son fonctionnement et de son lien avec les habitants et la copropriété.
La mission s’est déroulée sur 8 mois pour permettre d’approcher plusieurs hypothèses de montage et de fonctionnement de la conciergerie : d’un modèle « classique », basé sur la présence d’un concierge-animateur à un modèle de conciergerie de quartier à destination de l’ensemble des usagers du quartier, avec une offre de services plus importante.
La mission s’est déroulée sur 8 mois pour permettre d’approcher plusieurs hypothèses de montage et de fonctionnement de la conciergerie.
Chacune des hypothèses a été explorée pour identifier ses avantages et ses inconvénients et permettre à l’opérateur de faire un choix éclairé sur le montage de sa conciergerie.
Successivement, la mission nous a conduit à recenser les formes existantes de conciergeries sur le territoire français, leur fonctionnement et leur modèle économique. Dans ce cadre, nous sommes allés à la rencontre de plusieurs porteurs de projets de conciergerie. Également, nous avons rencontré un syndic de copropriété pour l’associer à la démarche et nous avons interviewé un gardien d’immeuble pour identifier le rôle de l’animateur concierge qui sera au cœur du dispositif.
Nous sommes allés à la rencontre des opérateurs immobiliers présents sur le site pour recenser leurs besoins, leur présenter la démarche et recueillir leur position quant à l’installation de services aux habitants sur le quartier d’Arenc. Au-delà de l’offre de services et de sa mise en œuvre opérationnelle et financière, nous avons élargi nos champs d’investigation : qu’il s’agisse de tiers lieux susceptibles d’accompagner la montée en puissance du quartier et son attractivité, le dynamisme économique et commercial du futur quartier, la programmation urbaine des îlots à venir pour envisager la mutualisation d’espaces et de services à l’échelle du quartier.
Notre démarche s’est attachée à recenser des acteurs présents sur le territoire marseillais pour faciliter la mobilisation de ressources locales et adapter l’offre à la culture et aux attentes de la cité phocéenne.
EN SYNTHÈSE
Tout au long de cette mission, nous nous sommes attachés à promouvoir ce projet de conciergerie comme un accélérateur de la qualité du vivre ensemble dans un quartier en devenir. La conciergerie participe à l’attractivité du programme immobilier mais peut également participer à la dynamique commerciale du quartier dès lors que le projet ambitionne la réalisation d’une conciergerie dédiée à l’ensemble du quartier.
La préfiguration de la conciergerie est envisageable pour stimuler le lien social préalablement à l’arrivée des nouvelles populations, recueillir les attentes des nouveaux habitants et installer des repères dans un quartier « en chantier ».
La ville est complexe et ses mécanismes de mise en œuvre également.
Chaque projet est unique qui nécessite une immersion urbaine pour installer un projet respectueux de son environnement existant et qui garantisse sa pérennité dans le temps.
MISSION D’ACCOMPAGNEMENT EN VUE DE LA RÉALISATION D’UNE CONCIERGERIE DANS LE PROGRAMME IMMOBILIER DE L’ÎLOT 2B À MARSEILLE
MAÎTRE D’OUVRAGE
QUARTUS + PITCH PROMOTION
PLANNING D’ÉTUDE
FÉVRIER 2016 – OCTOBRE 2016
LOCALISATION
MARSEILLE ÎLOT 2B SUD EURO MÉDITERRANÉE
Mission co-réalisée avec Ici et Maintenant (Benoit Charreyre)
REMERCIEMENTS
Je tiens à remercier particulièrement les opérateurs qui m’ont fait confiance pour travailler sur ce sujet passionnant : Quartus et Pitch Promotion. Benoit Charreyre (Ici et Maintenant) avec qui j’ai mené l’ensemble de cette mission. Egalement l’ensemble des acteurs que nous avons rencontré pour échanger sur le quartier et la question du service aux habitants : Charlotte Bensousan (Bistrot Bocaux), Sébastien Prud’homme (Vidéal / Domino Services), Sylvain Lepainteur et Allan Biloin (La Conciergerie Solidaire), Emmanuel ROPERT (Eiffage Construction), Daphné Charveriat (l’espace de coworking Smack), Franck Geiling (Euromediterrannée), Bruno Lassere (Gardien de la résidence Bellevue à Cassis), Nina Testut (l’Ethnographe).